Nhiều doanh nghiệp có tiếng trên thị trường BĐS không thể chen chân "trả giá"

Là người theo sát vụ đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12/2021, khi được hỏi về nhận định mức giá đưa ra có quá cao khiến thị trường nhiễu loạn, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng không thể nói cảm tính về giá đấu thành công là đắt. Bởi cả 4 lô đều trải qua hàng chục, thậm chí hàng trăm lượt trả giá căng thẳng, bám đuổi nhau.

Nhưng ông Châu thừa nhận mức giá đưa ra tại phiên đấu giá là không ai tiên lượng trước.

Và 20 ngày sau phiên đấu giá thành công, HoREA đã có báo cáo Thủ tướng về phiên đấu giá, kèm nhiều quan ngại về mức giá đất mà các doanh nghiệp đưa ra sẽ khiến thị trường bất động sản gánh nhiều hệ lụy.

Theo HoREA, cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất từ trước đến hiện nay, với giá trị lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá. Nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì sẽ bổ sung thêm nguồn thu 37.346 tỷ đồng cho ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư tại Thủ Thiêm mà TP.HCM đã thực hiện.

"Nhưng Hiệp hội nhận thấy cần xem xét thấu đáo mặt tích cực, hạn chế và đánh giá các tác động đến thị trường bất động sản, môi trường đầu tư của TP.HCM trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm trở thành Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực", báo cáo của HoREA nêu.

Cụ thể, theo Hiệp hội này, trong phiên đấu giá, điều khiến các doanh nghiệp tham gia "choáng" là tốc độ trả giá rất nhanh. Giá trị mỗi lần trả giá tiếp theo của một số nhà đầu tư có "bước giá" rất lớn.

Do tốc độ trả giá quá nhanh và bước giá quá lớn, thậm chí có bước giá cách biệt đến 700 tỷ đồng, tức lần trả giá cuối mà Tân Hoàng Minh đưa ra để chốt lô đất 3-12 và hiện doanh nghiệp này đã chính thức "bỏ chạy", khiến một số doanh nghiệp có kinh nghiệm, đang đầu tư rất tốt trong lĩnh vực bất động sản không thể "chen vào" trả giá được. Nên dù số lượng doanh nghiệp tham gia đấu giá khá đông nhưng chỉ 6 -13 nhà đầu tư trả giá được trong mỗi phiên đấu giá.

"Ngay cả một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn tham giá đấu giá nhưng cũng không kịp trả giá lần nào. Trong khi có công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung hoặc mới thành lập vài năm, thậm chí vừa mới thành lập", ông Lê Hoàng Châu nói.

Đây chính là điều khiến thị trường xôn xao ngay từ khi phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm kết thúc.

Có sự "trùng khớp" đáng chú ý để đưa giá thành căn hộ lên vùng giá siêu sang

Cũng theo HoREA, các phiên đấu giá đã cho thấy nhà đầu tư đánh giá rất cao giá trị của bất động sản Thủ Thiêm, khi cả 4 lô đất đều có giá đấu thành công rất cao vượt nhiều lần mức giá giá khởi điểm. Như lô 3-8 có giá trúng đấu gấp 3,9 lần giá khởi điểm; lô 3-5 giá đấu cao gấp 6,6 lần giá khởi điểm, lô 3-9 giá đấu thành công cao gấp 6,9 lần và lô 3-12 Tân Hoàng Minh chốt mức giá cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm đưa ra đấu giá.

Một điểm đáng chú ý, theo HoREA, đã có sự "trùng khớp" là đơn giá đất trúng đấu giá cấu thành trong mỗi m2 sàn căn hộ của cả 4 lô đất đều nằm trong khoảng 200 -340 triệu đồng/m2, dẫn đến giá đất cấu thành trong mỗi m2 sàn căn hộ rất cao và giá bán căn hộ đều nằm trong vùng giá căn hộ "siêu sang", trong lúc giá căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm hiện nay chỉ khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2.

HoREA tạm tính dự đoán giá bán 1m2 sàn căn hộ chưa bao gồm thuế VAT tại 4 lô đất này thấp nhất là 510 triệu đồng và cao nhất là 666 triệu đồng, cao gấp 2,5-4,4 lần giá thị trường hiện nay tại khu vực này.

Ngoài ra, thị trường quan ngại kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực, và không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản. Ngay khi phiên đấu giá kết thúc, đã có một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng, để nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá. Giá nhà đất tại thành phố Thủ Đức cũng ngay lập tức tăng mạnh.

Giá đất quá cao được xác lập mới có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1, có lợi cho các dự án "siêu sang", tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ "siêu sang" tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành "bình thường".

Một lý do khiến HoREA kiến nghị Thủ tướng sau phiên đấu giá đất Thủ Thiêm, là giá đất trúng đấu giá quá cao sẽ tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng "bình thông nhau", gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại. Hiện nay, TPHCM gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 sàn căn hộ.

Ngoài ra, giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao làm giảm tính "hấp dẫn" của thị trường bất động sản TPHCM, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, để thực hiện mục tiêu xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực.

Chưa kể một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm ngân hàng, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.