Khi những con số "trên giấy" chạm phải thực tế thị trường

Chỉ cách đây chưa lâu, dư luận từng xôn xao trước những thông tin đấu giá đất vùng ven tại Hà Tĩnh với mức khởi điểm cao bất ngờ, thậm chí vượt cả khu vực quy hoạch đô thị. Cụ thể, thông báo đấu giá 15 lô đất tại vùng Lối Vại, thôn Thạch Vĩnh, xã Toàn Lưu với mức giá khởi điểm từ hơn 3 tỷ đến hơn 5,3 tỷ đồng/lô (tương đương khoảng 15,5 đến hơn 18,5 triệu đồng/m²) từng khiến nhiều người kỳ vọng vào sức nóng quen thuộc của những phiên đấu giá đất nông thôn, qua đó sớm mang lại nguồn thu đáng kể cho địa phương.

Khu quy hoạch dân cư Lối Vại (xã Toàn Lưu, Hà Tĩnh) nơi diễn ra các phiên đấu giá đất nông thôn.

Thế nhưng, diễn biến ngày 14/8 vừa qua tại xã Toàn Lưu đã mang lại một góc nhìn hoàn toàn khác.

Phiên đấu giá 13 lô đất thuộc khu quy hoạch dân cư Lối Vại đã chính thức khép lại trong sự im ắng khi không có hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá. Trước đó, hai lô đất có diện tích và giá trị lớn nhất (ký hiệu L-01 và L-15 với mức giá từ hơn 4,3 đến hơn 5,3 tỷ đồng) cũng phải tạm dừng phút chót do vướng sai sót đo đạc, hụt đi khoảng 14 mét vuông mỗi lô.

Giá khởi điểm của 15 lô đất ở khu quy hoạch dân cư Lối Vại, xã Toàn Lưu từng gây chú ý lớn khi được định giá ở mức cao.

Việc 13 lô đất ế khách toàn tập cùng những lúng túng trong khâu chuẩn bị pháp lý đã biến một kế hoạch vốn được kỳ vọng tạo nguồn thu thành một khoảng lặng đáng suy ngẫm. Giữa lúc thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, sàng lọc và dòng tiền ưu tiên sự an toàn, việc áp đặt những con số khởi điểm cao ngất ngưởng ở xã Toàn Lưu vừa qua dường như đã tạo ra một khoảng cách quá lớn với nhu cầu thực tế của người dân.

Bài học đắt giá về định giá xa rời thực tế

Nhìn nhận một cách công tâm, việc các địa phương đưa ra mức giá khởi điểm cao thường xuất phát từ mong muốn tối ưu hóa nguồn thu ngân sách để tái đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, khi mức giá ấy được xây dựng dựa trên những dữ liệu khảo sát từ các giai đoạn "sốt đất" cũ nên rất dễ rơi vào chiếc "bẫy" của sự chủ quan.

Nhận định về thực tế này, giới chuyên gia nghiên cứu thị trường cho rằng sức mua và giá trị thực bất động sản khu vực Bắc Trung Bộ đang có sự không đồng điệu rõ rệt. Với mức giá từ hơn 3 tỷ đến hơn 5 tỷ đồng cho một lô đất nông thôn, kèm theo khoản tiền đặt trước lên tới ngót nghét 1 tỷ đến 1,6 tỷ đồng, sản phẩm này vượt quá khả năng tài chính của đại đa số người dân địa phương có nhu cầu mua để ở thực sự. Đặc biệt, trong bối cảnh các cơ chế quản lý mới được siết chặt và dòng vốn tín dụng từ ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản ngày càng thận trọng, áp lực tài chính đối với người mua lại càng lớn hơn.

Sự rút lui của dòng tiền đầu cơ cũng là một tất yếu. Khi thị trường không còn những cơn sóng ảo, giới đầu tư lướt sóng đã chùng tay. Họ thận trọng hơn, ưu tiên dòng tiền cho các sản phẩm có hạ tầng hiện hữu và thanh khoản rõ ràng, thay vì mạo hiểm với những khu vực mà cơ sở hạ tầng vẫn đang trong quá trình thi công, dang dở.

Hệ lụy nhãn tiền từ việc đưa ra giá quá cao chính là bài toán ngược cho ngân sách. Thay vì thu về nguồn lực để phát triển địa phương, việc neo giá khởi điểm quá mức lại khiến vòng quay ngân sách bị chững lại. Chi phí tổ chức, thời gian thông báo và những buổi đấu giá không thành công vô hình trung tạo ra sự lãng phí không đáng có về nguồn lực công.

Hướng tới sự minh bạch và bền vững cho thị trường

Sự việc tại xã Toàn Lưu không phải là câu chuyện của riêng một địa phương, mà là tấm gương phản chiếu chung của nhiều vùng quê trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tự thanh lọc.

Khu đất quy hoạch dân cư Lối Vại tại xã Toàn Lưu, nơi hạ tầng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện...

Để khơi thông nguồn lực đất đai và lấy lại nhịp sống cho các phiên đấu giá, đã đến lúc cần những bước điều chỉnh cẩn trọng và thực chất hơn. Trước hết, việc xác định giá khởi điểm cần bám sát diễn biến cung - cầu thực tế của thị trường thay vì bám víu vào những mốc giá từng được đẩy lên trong quá khứ. Sự linh hoạt trong việc điều chỉnh mức giá hợp lý sẽ thu hút người mua thực tế tốt hơn là việc giữ một con số cao trên giấy.

Bên cạnh đó, hạ tầng xã hội và giao thông cần phải được hoàn thiện đồng bộ trước khi đưa tài sản ra giới thiệu. Không thể kỳ vọng nhà đầu tư xuống tiền khi xung quanh vẫn còn là những công trình dở dang. Cuối cùng, sự chuẩn chỉnh trong từng khâu rà soát pháp lý, đo đạc diện tích sẽ giúp xây dựng lại niềm tin vững chắc từ phía người dân và nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản đang vận động theo hướng thực chất hơn. Những bài học từ xã Toàn Lưu hy vọng sẽ là tiền đề để công tác quản lý quỹ đất tại các địa phương ngày càng bám sát thực tiễn, dung hòa tốt hơn giữa mục tiêu ngân sách và sức mua của người dân.

Tác giả: Văn Tuân

Nguồn tin: vietnamfinance.vn